얼마 전 퇴근하고 부동산 실거래가 앱을 켜봤다가 한숨이 나왔어요. 작년에 '좀 더 기다려보자' 했던 단지가 또 몇천만 원이 올라 있더라고요. 솔직히 30대 직장인으로서 매달 월급 받으면서 서울 아파트 사는 게 점점 비현실적으로 느껴지는 요즘입니다. 그러다 달천 정민우 대표가 출연한 영상을 봤는데, 이재명 대통령의 부동산 정책 의지와 현실적인 공급 한계에 대해 꽤 날카로운 분석을 하더라고요. 오늘은 그 내용을 정리하면서 제 생각도 좀 솔직하게 풀어보려 합니다.
12.16 공급 대책의 핵심과 한계
정부가 발표한 부동산 대책의 골자는 결국 공급입니다. 서울 3만 2,000가구, 경기 2만 8,000가구 등 약 6만 5,000가구 규모의 공급 계획을 내놨는데요. 대출 규제 같은 수요 억제책이 더 이상 먹히지 않으니 공급 카드를 꺼낸 거죠. 문제는 이 입지들의 60~70%가 문재인 정부 시절 8·4 대책과 겹친다는 점이에요. 당시에도 추진했다가 무산된 사업들인데, 이번에는 되겠느냐는 회의적 시선이 많습니다. 정민우 대표도 '성공은 하겠지만 시기가 문제'라고 했는데, 저도 이 말이 가장 핵심이라고 느꼈어요. 실제로 1~2년 내 착공 가능한 물량은 수천 가구도 안 될 거라는 전망이고, 공사 기간까지 합치면 2030년은 돼야 입주가 가시화된다는 겁니다.
다주택자 매물은 나오는데 가격은 안 빠진다
흥미로운 건 이재명 대통령의 강력한 워딩 덕분에 실제로 매물이 나오고 있다는 점이에요. 서울 전체적으로 매물이 약 2.9% 증가했고, 강남 3구나 송파 쪽은 6~7%까지 늘었다고 합니다. 저도 실제로 네이버 부동산에서 관심 단지 매물 추이를 체크하는데, 확실히 연초 대비 매물이 좀 늘긴 했어요. 근데 호가를 보면 이야기가 달라집니다. 급매라고 해봐야 살짝 내린 수준이고, 대치동 사례에서는 30억짜리가 27억 5,000만 원에 나왔는데 오히려 경쟁이 붙어서 28억에 팔렸다고 하더라고요. 대기 수요가 그만큼 탄탄하다는 뜻이니까, 무주택자 입장에서는 매물이 늘었다고 마냥 좋아할 상황은 아닌 것 같습니다.
지자체 반발과 현실적 공급 장벽
공급 대책에서 가장 현실적인 걸림돌은 지자체 협조 문제예요. 과천시는 이미 도시 기반 수용 능력이 초과됐다며 공식 반대 의사를 밝혔고, 실제로 결사반대 플래카드까지 붙었다고 합니다. 인구 10만도 안 되는 도시에 대규모 공급을 때려 넣으면 기반 시설부터 문제가 되는 건 당연한 거죠. 경마장 부지 같은 경우 연간 세수가 수백억 규모인데, 그걸 포기하라고 하면 지자체가 순순히 받아들이기 어렵습니다. 환경 영향 평가, 지자체 협의, 주민 동의까지 거쳐야 하는 과정을 생각하면, 정부가 아무리 의지가 강해도 일방적으로 밀어붙이기엔 한계가 있어 보여요.
제 회사 동료 중에 과천에 사는 친구가 있는데, 저한테 '솔직히 우리 동네에 아파트 더 짓는 거 반대한다'고 대놓고 얘기하더라고요. 가족 모임에서 그 얘기 꺼냈다가 아버지한테 '그러니까 너도 빨리 집을 사야지' 하는 핀잔을 들었습니다. 뭐랄까, 집 있는 사람과 없는 사람의 시각 차이가 이렇게 크구나 싶었어요.
M2 통화량 증가와 자산 가격 상승의 구조
정민우 대표가 짚은 근본적 원인이 인상 깊었어요. 한국의 GDP 대비 M2 통화량 비율이 150%에 달하는데, 기축통화국인 미국이 약 70%라는 점을 비교하면 엄청나게 많은 돈이 풀려 있는 겁니다. 정부는 이 유동성을 주식 시장으로 유도하는 데 어느 정도 성공했고, 코스피가 5,000포인트를 넘어선 것도 그 결과죠. 근데 여기서 핵심 질문이 나옵니다. 주식으로 번 돈이 결국 어디로 갈까요? 다시 통장에 넣어두진 않겠죠. 결국 부동산으로 흘러갈 수밖에 없는 구조라는 게 정민우 대표의 분석이었고, 저도 이 부분은 상당히 공감이 됩니다.
무주택 직장인이 경계해야 할 점
그렇다고 영상 내용을 100% 믿고 당장 집을 사야 한다는 결론을 내리기엔 좀 조심스럽습니다. 정민우 대표도 결국 부동산 전문가이고, '하루빨리 매입하라'는 메시지가 포지션 바이어스일 수 있다는 생각도 들어요. 금리 인하 기조가 이어지고 있긴 하지만, 대출 규제는 여전히 빡빡하고, 신혼 특공 당첨자가 대출 한도 축소로 계약금을 날릴 위기에 처해서 국가 상대 소송까지 했다는 기사를 보면 정책 리스크도 무시 못 합니다. 그리고 공급 대책이 진짜 5~6년 뒤에 효과를 발휘하면 그때는 또 시장 상황이 완전히 달라져 있을 수도 있고요. '지금 안 사면 영영 못 산다'는 공포감에 무리해서 움직이는 건 위험하다고 생각해요.
솔직히 저도 요즘 새벽에 부동산 카페 글 읽다가 알람 끄고 늦잠 자는 일이 반복되고 있어요. 이번 영상을 보면서 느낀 건, 정부 정책만 믿고 마냥 기다리는 것도, 공포에 질려서 무리하게 뛰어드는 것도 답이 아니라는 거였습니다. 제 상황에서 감당 가능한 범위를 냉정하게 따져보고, 청약 가점이 높다면 기다리는 것도 전략이고, 그렇지 않다면 현실적인 예산 안에서 차선책을 찾는 게 맞는 것 같아요. 이번에는 누구한테 물어보지 않고 혼자 공부해서 혼자 결정해보려 합니다.